1992年的重头戏是中国留学生的“居留运动”。

我已经在上一章讲过，我的《新移民》杂志一直伴随着整个留学生的“居留运动”。

其实，对于我自己来说，1992年是我中医事业发展迅速的一年。在这一年里，我的中医诊所从1991年底的三间发展到五间。

五间诊所为我积累了数目可观的资金。

在我手中有了一笔现金之后，我开始捉摸了，怎么使用这笔钱呢？

眼前一个现成的方案是：再开一间诊所。我原本计划要开30间呢！

可我很快就否定了这个方案。为什么呢？因为当时我已经有了五家诊所和《新移民》杂志，已经很忙了，再开一家诊所，可能真的会有点应接不暇。其实，这里面真正的问题还是管理，如果真的能象西方大的连锁店那样管理，别说是五家，就是五十家、五百家也不在话下；但是华人中医不会接受这种管理模式，他们不喜欢用其他人的名字，而喜欢自己或家庭的形式去经营，因此我的发展已受到了制约。我想放缓适度去开诊所，同时想再深入调查一下墨尔本中医诊所的现状。

总不能把钱攥在手里吧？于是，我就想到了再买一幢房子。

第一块试验田——仅仅为了节省租金

说句老实话，那时我对地产投资基本上还是一窍不通。第一个房子嘛，是因为我自己要住。现在想起要买第二个房子，其实也与投资无关，我是想买我的中医诊所的不动产。说起来当时的想法也很简单——房子是我的了，我就再也不用交房租了，这不就提高收入了吗？

我马上把我的想法告诉了那几个出租诊所不动产的地产代理。

还真巧，我在Burwood的那间诊所的房主愿意卖。房主William是英国后裔，原来是个牙医，后来干不动了，就把房子租给别人开诊所。现在，他想把房子卖掉，然后带着钱回英国安度晚年去。真是个好机会！

William开出的价格是26万澳元。

那时的26万澳元可是个大数目。还记得我的第一个房子吗？全新的，才12万5千。现在这个诊所实际上就是个古老的大房子，地是800平方米，房间有六个，说是什么维多利亚式的，也就是英国人刚进澳洲时修建的，离现在少说也一百多年了吧？说起来，那个大房子建得也够豪华的，举架很高，门窗很讲究，还有一个小小的塔楼呢！可问题是，它旧呀！而且，它凭什么这么贵呀！是我那个新房子的两还多呢！就因为离墨尔本市中心近一些？

我连夜给我在地产界的朋友Mark打了个电话。他听了之后告诉我说，这个价格是合理的，甚至有点偏低，可能是那个英国后裔的老牙医急着要回英国养老吧。

放下电话后，我还是没能拿定主意。

我突然想到，干吗不算一算呢？假如我一直租这个房子，26万够我租多少年？我于是拿出计算器，算了起来。我现在交的租金是每周500澳元，一年52周，就是26000澳元。然后我再拿这26000澳元去除260000澳元，得数是10。就是说，按我每周交500澳元的房租，连交10年，就够我买下这个房子了。看来还是买房子比租房子合算。

第二天，我便告诉地产代理，这房子我买了。

当时我手里并没有这么多的钱，还要向银行贷款。贷款也要买！

三年，这套商业用房便增值50％。

四年后，我卖掉了这个不动产，结果净赚了接近20万澳元！

这是我的第一次房地产买卖操作，我的第一块“试验田”。我很吃惊，没有想到房地产的增值这么快。正是由于这次偶然的成功投资，我发现了投资房地产可以快速增加财富的窍门，才从此一步步走上投资地产的不归路。

我发现，在这个世界上，赚钱的方式无外乎有这么几个方法：一种是依靠本人的某种技能赚钱，这是世界上大部分人的生存方式；还有一种是用自有资本赚钱，这是传统资本家赚钱的方法；而最后一种是用别人的钱赚钱。

从那时起，我便希望我能够采取第三种方式赚钱！

华人因为自身传统文化的影响，一向不喜欢贷款。其实这个观念是非常错误的。我的中医诊所里有一个中医师，1996年他买下来了一幢房子，价格是26万澳元，一次性付清，2002年他卖出时达到52万澳元。如果是我来操作的话，1996年我会把这26万放到三套房子里，其余的钱向银行借，2002年最终我卖掉房子之后，赚的钱就应该是70万，甚至是80万澳元。

这个简单的算术谁都会，可是我们华人就是不大愿意用银行的钱。

在这方面，西方人要比我们精明得多。我认识一个西班牙后裔的小伙子，他是我的邻居，他19岁还在上大学二年级的时候就开始炒房子，用的是积攒下来的他爸爸给他的零花钱。21岁大学毕业的时候，他已经有四套房子了。他运用的就是我刚才的那个理论——用别人的钱来为自己赚钱！

还是这个人，他后来发展成一个很大的地产商。2004年他29岁时，手下有三十多个地产代理公司。而他的爸爸最终成了给儿子打工的，整天给帮助儿子干一些修修补补的事情。

我经常想，有一些海外中国人为什么发展不大？就是老观念在作怪，不喜欢从银行借钱。怕借债，怕压力，心里缺乏安全感。其实，在一个法律完备的国家里，向银行借钱是很安全的。犹太人为什么会非常成功？因为很多犹太人都是金融高手，他们中的一些人，开始是穷光蛋，可是自己后来都开始放高利贷了。

在澳洲就有一个说法：看上去一幢楼很破，可是占地很大，一定是犹太人的。

目前在澳洲，从经济实力上来说，各个移民族群中间，犹太人第一，意大利人第二，华人只能排第三。

我经常思考移民文化。我发现移民总是要比当地人付出更多的努力，更具开拓精神和创业精神，所以移民都比较容易成功。我在上海的时候曾经参加一个婚礼，新娘是上海人，新郎是浙江人。再一细问，原来新娘是新郎的秘书。这说明在上海，很多高级白领都是外地人。在移民国家也是一样，是移民推动了现代社会和大城市的进步，移民不仅带来了异地文化，更重要的是移民的艰苦创业精神和生机勃勃的活力。人口要流动，有进有出，才会有生命力，社会才能发展。

我们华人企业要想做大，没有现代金融概念是根本不行的。

华人在某些观念上一定要进行一场革命，一是要善于利用外来资本；二是要有更多的合作的精神。

我相信在未来10年里，一定会有更多的华人移民出来创业。只要我们充分发挥自身智慧与勤劳的优势，再和西方现代社会规则接轨，就一定会有更大的发展。

第二块试验田——还是为了节省租金

买第一个诊所的不动产本来是为了节省租金，结果第三年就涨了50％！

这样的结果完全是一个意外。

然而，这个意外并没促使我马上全面向地产界进军；因为，我觉得这只是个偶然，甚至可能是我拣了个便宜而已，并说明不了什么。但是，毕竟给了我一点甜头。

我于是决定，再买一个诊所的不动产。

能不能升值我不在乎，也没指望；起码，可以节省租金吗。

我这人也是运气好，地产代理又帮我找一个愿意出售诊所不动产的房主！

那个诊所在Doncaster，才刚刚开业不久。那块地比Burwood的更大一些，有1200平方米，但房子没Burwood的好，开价24万澳元。我还是象Burwood一样算了算，觉得值，就买了。那是1993年。（该项目现在已获批准。）

现在，这块地已经值46万澳元了，差不多翻了一倍。

当时买那块地时，除了考虑到可以省租金的因素外，还因为那块地很大。

这块地我一直没卖，那间诊所一直开着。我在等机会。我去地方政府查了一下，那块地有一个限制，只允许建一个房子，不过，如果有合适的理由，或者是在适当的时机下，通过法院把这个限制去掉，是有可能允许建多个房子的（按当地标准，这么大的地是可以建四个房子的）。如果真的这样，这块地现在就值70万澳元了。那就是翻两倍了！

我就想，投资地产可真是太妙了！诊所不赚地也赚啊！

第三块试验田——原本是要建房子养老的

连续在1992年和1993年两年内买了两个房子，觉得有点意思了。

于是想到，看来地产投资还是有的赚的。

于是决定再买块地。1994年，我第一次在没有考虑省租金的因素的情况下，花了100万澳元买了三块地。这三块地是连在一起的，三块地加在一起有2200平方米，而且靠着一个湖。

一下子出手100万我还是第一次。

当时敢于投100万澳元，主要原因是因为它靠着一个湖。

我这个人对水有感情，我的青年，从18岁到22岁，在江苏靠海的一个农场一直呆了四年。这四年培养了我对水的感情。

我想在这儿造几个花园洋房，给自己也留一套，老了的时候搬过来住。

后来，我去咨询了一下，才知道造房子是一件很不容易的事。我的工作十分繁忙，没有时间能够搞自建房屋，决定暂缓建房。

那三块地就那么空在那里，还得每个月派人去剪草。

当时手里有现金，就没在乎它。

这三块地在我手里放了整整两年，直到1996年，当初卖给我地的那个地产代理又来找我，他问我：你那块地升值了，现在值200万澳元了，你想不想卖？

我听了后简直不敢相信自己的耳朵！

天底下怎么会有这么好的事！

我正愁不知该怎么处理这三块地呢，居然有人要出双倍价钱买它！

我连犹豫都没犹豫，就卖了。赚了100万澳元。

从此，我才认定投资地产真的是赚钱的。

以上三个发生在三年里的三个例子，之所以被我称之为“试验田”，主要是因为我那时还不懂地产投资中的窍门。那三处地皮没有一处是从投资角度运作的。但是都赚了。

我于是想，如果我一心一意地去做地产，资本的增长速度岂不是可以大大加快？

从1996年起，我真就这么做了。我会在以后的章节里详细告诉大家。

三块地的增长故事，让我明白土地是会增值的。澳洲土地是私有的，而且市区能够建房的土地始终有限，所以土地的价格就会不断上升。当时我心中以后计划要在10年内将澳中集团从人力密集型的企业转化为资本密集型企业。当时有一位商界的朋友听了我的设想后，以开玩笑的方式说：谁不想这么做，但关键是有可能吗？