1995年就这样过去了。1995年成了我付出最多收获最少的一年。

如果让我来描述我的1995年，那就是：失败是成功之母。我获得了宝贵的教训和如何对进一步发展的深刻反思。

整个1995年，我为了“澳大利亚工业园区”的事不断往中国跑，也顺便推进了澳洲和中国在各个方面各个层次的交流获得。

４月份，我协助安徽省与澳洲的北领地建立了合作关系，后来还建立姐妹省州关系，并且协助邀请安徽人大代表团访问了北领地，我亲自做陪同。北领地在澳洲大陆的最北边，首府是达尔文。这里地广人稀，但是采矿业、畜牧业很发达，还是有很多机会可以和内地合作的。

此外，我还与《上海侨报》展开合作，在《上海侨报》上策划出版了“澳洲专版”，向上海推介澳洲，当然也推介澳中集团。借助于《上海侨报》的推广宣传，我的澳中集团公司在上海的知名度有了很大的提高。

在９月和10月这两个月，我率领了多达３７人的澳洲新华人企业家代表团，应邀出席了上海华商大会。这些年前往澳洲创业的新移民当中有很多上海人，他们和我一样，通过了这些年的努力，都在澳洲站稳了脚跟，打下了自己的一片天地，于是想回国发展。我发现一个很有趣的现象，在墨尔本，比较出色的新华商中间，大部分都是上海人。那么其它省份的人呢？都去悉尼了吧？

所以，这次我率领的这个代表团算是回娘家了。上海的各家平面媒体，还有电视、广播等相继报导。而上海侨办也给予了我们这些归家的海外游子以极大的礼遇。

记得《解放日报》曾称我为“中澳交流的民间大使”，这对我是最好的褒奖和鼓励。

我在推进澳中之间的各项交流方面，确实一直很努力，也很用心。

年底的时候，我在给中国国务院国侨办主任写新移民工作建议书的时候，提了很多如何做海外华人华商华侨的工作的建议：我希望中国政府能够切实地关心和注意到新移民的崛起，因为这批新移民对中国，比任何一个时期的海外华侨的感情都要深，联系都要紧密，关注都要迫切。我认为，在中国改革开放后留学世界各地的新移民、新华人，是中国一个非常宝贵的战略资源，中国政府应该更多地关心、支持这一群体。我希望中国政府能在政治上支持这个群体，在经济上扶持这个群体，在科技上与这个群体合作，这样才会最大程度地团结一切可以团结的力量，更好地为中国的繁荣出力。

我的这封建议书，得到了国侨办廖主任很高的评价，他说建议很有见地，这份建议书还转发了全国各地的侨办，人民日报的一个记者为这建议还发了一个内参。

当我的“澳大利亚工业园区”计划受挫之后，我也开始了对中医事业发展的再思考。

我首先去悉尼了解市场情况。在悉尼，中医诊所的市场情况还可以，因为悉尼的华人移民要比墨尔本多，大约有五十万，在街上走路，华人的面孔和汉语，会经常在你的眼前和耳边出现。就是说，在悉尼，单靠华人就可以支撑这样诊所的生意了。

不过，我也隐隐地感觉到了中医诊所的危机。虽然悉尼的中医诊所市场不错，但是，要开新的诊所，已经找不到好的中医师了。因为这些中医师有了澳洲的永久居留身份之后，都自己开起了家庭中医诊所。

这是我第一次感到中医师人才的危机。

我还去了澳洲东北部的昆士兰州了解市场，我发现，这个州的中医诊所发展的潜力倒是很大，不过，我要是继续开办诊所，也还是缺乏合格的中医师。

考察结束后，我失望地回到了墨尔本。

这次考察的结果，引发了我对中医诊所事业的认真思考。看来，我过去计划在全澳洲创办30个中医诊所的宏大设想似乎是很困难的事情了，因为大家都想自己开中医诊所。

我意识到我的中医事业的危机。

我于是当机立断，决定逐步从中医诊所领域里撤退。

做生意就是这样，当别人一窝蜂地干一件事情的时候，那就意味着，这个行当已经快饱和了，需要另辟蹊径了。

后来证明，我的决断是完全正确的。

当1996年迈着“嗵嗵”的步伐向我们走来的时候，南北两个半球呈现的是完全不同的景象：中国──是冰天雪地的冬季；澳洲──则是鲜花盛开的夏季。

在这样的季节里，我开始仔细思量和计划着我未来的道路。

中医诊所需要渐渐地退出，澳大利亚工业园区也胎死腹中；我的下一个目标应该是什么呢？

我必须继续开拓我的事业，拓展我的企业经营的范围，寻找到新的增长点。

澳大利亚工业园区计划的失败，使得我对澳中集团公司的发展战略进行了很大的调整。

我首先决定，暂时放弃以中国为发展重点的策略，仍旧回到从前的以澳洲为发展重点的策略。这样的战略转移并不是说我要彻底放弃中国，我只是想尽快扩展和壮大澳中集团的实力；待我们有了实力之后，再回中国发展就不同了。

那么，靠什么来讯速壮大企业的实力？

中医已经决定撤了，出版印刷、澳中贸易交流、旅行社和留学咨询等领域竞争也很激烈，前者本来就没指它赚大钱，后面的几项，中国新移民正一窝蜂地糊上来，前景也只是一般。

必须另僻蹊径。

就在这时，我想到了投资地产领域，我要把人力型的企业转变成资本型企业。

说起来，我好象是突然想起要投资地产；其实，投资地产可以赚钱我在前几年就已经悟出来了，而且我也知道有人一直在投资地产，并且靠投资地产赚了很多的钱。那么我为什么就一直没往这方面想呢？是中医诊所太顺利了？还是澳大利亚工业园区太令人兴奋了？我看都不是，我看是时机还没成熟，或者是我在心理上还没有准备好。

我在前面已经说过，我在地产投资上曾有过三块“试验田”——1992年买下的Burwood中医诊所不动产，1993年买下的Doncaster中医诊所不动产和1994年买下的三块连在一起的湖边的地。

1992年Burwood诊所的那块地前不久刚刚卖掉，净赚20万澳元；

1993年Doncaster诊所的那块地我去问了一下已经翻了一番，可是我不想卖，因为我想申请到可以建四个房子的批件后，就会多翻一番（现在已拿到批文，达到70万了）。

1994年的那三块地去年就出手了，净赚100万澳元！

我想，到了大举进入墨尔本地产市场的时候了。

我又给我那位地产界的朋友Mark打了个电话。他兴奋地告诉我说，停滞了五年的澳洲地产是在最低谷，有可能在1－2年内恢复。答案是：看涨！

按我的经验，是买涨不买落。赶紧进吧！

我就这样下了决心，进军地产业。

澳洲地产业和中国地产业最为不同的是，在澳洲土地是私有的，地产项目都是和所占的土地一起出售的，拥有了房子，也就拥有了房子下面的土地。而土地是稀缺的资源，不可再生的资源，是在不断地增值的。

我迅速把目光集中在地产投资上，发誓要在地产领域打出一片新天地！

我要挽回在澳大利亚工业园区失败后代来的颓势，也要让一些人看看，澳中集团公司是有实力的，不是风一吹就倒的皮包公司，也不是遇到挫折就垮台的！我激励自己，“烈风知劲草，路遥知马力“，我一定要笑到最后。

当我真的下决心进军地产业后，说实在的，我已经有了一定的实力，所以我第一次出手便是一记重拳──我买下了以前总理霍克命名的澳洲总工会大楼。这幢大楼的位置很好，座落于墨尔本市中心，占地1600平方米，建筑面积为8000多平方米。当时的市值是2000万澳元！

我买下霍克大楼的消息就象一枚重磅炸弹在人群炸开一样，震惊了大陆新移民群体，也震惊了老华侨社区，甚至也震惊了澳洲主流社会。

大陆新移民群体──金凯平怎么这么有钱啊？不是中了六合彩了吧？

老华侨社区──看来，大陆新移民还真有百万富翁啊！

澳洲主流社会──来自中国大陆的大亨，开始进军澳洲地产界！

那是1996年的7月，我来澳洲刚刚八年多一点。

我把澳洲总工会大楼买下来的时候并不知道它还有个“霍克大楼”的别名，当时是看它位置好，价钱又合理，就买了。买下来之后，就把澳中集团总部搬了进去，并且把把这幢大楼更名为“澳中大楼”。从英文上看，这次改名也很巧妙。“霍克大楼”的真实名子是“澳中总工会大楼”，写出来是A.C.T.UBuilding；而“澳中大楼”写成英文是A.CBuilding。瞧，只是需要把原来的T和U两个字母拿掉就行了。

后来，还是我的一位在工党党部工作的朋友告诉了我有关这幢大楼的故事。他说这幢大楼是原澳洲总工会大楼，前总理霍克曾经是澳洲总工会主席，而且就在此办公，所以人们习惯上称这幢大楼为“霍克大楼”。他一边告诉我这个故事一边感慨地说，想不到，今天你一个来自中国大陆的新移民成了“霍克大楼”的新主人！

我突然意识到，这幢大楼买对了──“霍克大楼”的新主人！多好的一块招牌啊！

好，现在说说我是怎样买下“霍克大楼”的。

当我把目光投向地产投资的时候，就考虑逐步从中医诊所撤退，真正的撤退是从1998年开始的。

我寻找地产项目的条件很苛刻：第一，地要大；第二，位置要好；第三，价钱要好。

当我把这样的条件告诉地产代理时，所有人都摇头：办不到！办不到！地大位置又好的价钱就不能好！

我回答说，只要你想做这笔生意，你就能办到！

于是，“霍克大楼”就出现在了我的视线里。

是Mark帮我找的。

我到实地一看，发现大楼非常陈旧，里面的设施也该换了。可能正因为如此，出租率很低，还不到一半的租户。不过，这幢大楼的位置倒是很好，而且价格也合适，房主当时出价八百万澳元。那个时候我已经恶补了一些地产常识，对价格、地段什么的也基本上算是心中有数了。就我当时的判断，我觉得在这种黄金地段，八百万并不算贵。我动心了。

先说地段。

墨尔本市中心不是很大，具体的划分，一般以环城有轨电车线路为界，刚好围起一块长16000米，宽800米的长方形，面积约128万平方米。这块区域又被每隔200米一条横街，每隔200米一条竖街而分割成四八三十二个方块。或者我们换个说法，墨尔本市中心有五条横街，九条竖街，每条横街或每条竖街之间都是等距的，大约为200米。

好，“霍克大楼”的位置在哪里？横向上看，它刚好在环城有轨电车的线路上，竖向上看，刚好在墨尔本的中心轴，也就是第五条竖街上。

再换一个角度描述，“霍克大楼”在一个十字路口上，它的对面是墨尔本最大的购物中心，它的侧面，在地下，是中央火车站。

再说价钱。

我另外找了两家地产代理进行评估，得到的信息越发叫我吃惊：1989年，有人曾出价1980万澳元要买这幢大楼，但房主并没有出手，因为他想卖2500万澳元。

而现在，房主只要价800万澳元，比1992年有人要买时出的价钱的零头还少！

我这不是拣到“金元宝”了吧？

为什么这栋楼跌了这么多？我得找出原因，要不然也不能买；

第一，这几年，墨尔本的商业楼宇正处于低潮；

第二，有人说，这幢大楼的风水不好，几乎是所有的租户自从进驻这个大楼之后生意就没好过，结果都撤走了；

第三，大楼维护欠佳，空调系统、卫生、消防及办公设备、以及装修灯饰等都严重老化；

第四，租户只有一半。

我决定买。

至于上述几条原因，我可以归结为一条：大楼维护和管理不好。

我相信，如果我在买下来后全部更新设施，租客就会不请自来的。

朋友们听到我这样说都很吃惊，他们认为我肯定是疯了，说我这是明摆着往火坑里跳！

可我相信我的眼光是不会错的，因为这幢大楼下面的土地就值1500多万，将来我就会取得极大的利润。

我立即通知地产代理，要求和房主直接面谈。

房主是个犹太老头，住在墨尔本最昂贵的富人区Toorak，高门深院，我估计那块地足至少有2000平方米！绿树中隐约可见一幢大房子的尖屋顶。铁门自动拉开，我和地产代理把车子开进去，弯弯的路，穿过几棵棕榈树，又绕过一个喷水池，才来到住宅前。那是一幢又高又大的老式洋房，有些地方只有一层，有些地方却又是两层，建得非常考究。

一男一女两个仆人已经在门口等候，为我们拉开门。

进去之后，光线就暗了下来，有一点阴森森的感觉。过了一会儿，我看到挂在墙上的巨幅油画，和客厅里摆着的几件古花瓶。在幽暗的光影中，勉强可以看见陷在沙发中的一个十分瘦小的老人，他手里拿着一只雪茄，脸背着光，看不清他的脸。他的儿子倒是生得十分高大，规规矩矩地站在他的身边，象是随时等着父亲的吩咐。这样的景象，简直太像黑帮片《教父》中的某个镜头了。

说老实话，我有点紧张。也许是因为这气氛，有点诡秘，甚至恐怖。

为驱赶这诡秘的气氛，我抛出一个既恭维、又轻松的话题：人人都犹太人是这个世界上最成功的生意人，能告诉我在澳洲有多少土地掌握在犹太人手中吗？

犹太老头说：一半。他嗓音沙哑，音速缓慢，而且拖着非常重的口音。

我惊讶了：为什么会这样呢？我是说，为什么会有这么多土地掌握在犹太人手中呢？

犹太老头看了我一眼，眼睛突然射出犀利的光来：犹太人喜欢土地。这已经深深地藏在我们的血液中了……从小，父辈就教导我们，要囤集土地，只要有钱，就要买土地……

我听的很认真。

犹太老头突然停下来，又看了我一眼：中国人很聪明……你……来了多少年了？

我说：八年。

当犹太老头听到八年这个字眼时，突然紧张了一下：八年？你……有钱吗？

我直到犹太老头在怀疑我的购买能力，我肯定地说：当然。

犹太老头似乎还是不信：你是怎么来的？是坐船吗？

我有些不高兴，于是也严肃起来：不！我是坐飞机来的。我不是难民……

他又问：才八年……你是怎么赚的钱？开个玩笑，你是否买白粉赚来的钱？

什么是白粉？我反问他。

犹太老头不再说什么了。

我又说：我赚的钱都是正当途径。Mark了解我。

Mark马上接过去，金先生是我见过的最精明，很有智慧的的中国人，他很能干，信誉也很好，银行绝对没有问题……

犹太人突然打断Mark，对我说：今天，是你和我谈价钱。但是，所有的内容我儿子也要同意才行，因为我的钱最后是要给我儿子的，所以他得在场，你同意吗？

我说我同意。

我一点也没有想到，和房主的谈判是那么艰巨，花了２个月的时间都没有谈下来。为什么？因为老房东是一个犹太人，而犹太人是世界上做生意最精明的，和他们做生意，是很难占便宜的。

不过，我是中国人，中国人也很精明。

我要用我中国人的精明来斗他犹太人的精明。

我的第一个目标是，不能应他的800万。中国人相信商人出价钱都是有水分的，你出800万我就还500万。最后可能只花600万就能拿下来。

现在想起来我还的价确实是“黑”了点，这一斧头就砍下来200万！200万能买多少房子啊？！我的第一个房子是12万5，第二个房子是26万，后来买了块很大的地也不过是100万；可我现在，一斧头就砍下来200万！

说老实话，我那时刚刚涉足地产业，还不知道房主报价一般是没什么水分的。

我坚持按中国人的方式和他谈。

他可能也是第一次遇到象我这样的买主——怎么这么不讲道理啊！

在和犹太老人马拉松式的谈判过程中，我又摸清了他的两个底细：

一，我几乎是唯一对他的楼感兴趣的买主；

二，他必须尽快出手这幢楼。

为什么我几乎是唯一对他的楼感兴趣的买主呢？第一个原因是，当时墨尔本的商业楼市还不太好，很少有人愿意投资这么多的钱在商业楼上；第二个原因是，犹太人的原则是只买不卖，一般每个犹太人都有很多房子，就那么捏在手里，老子留给儿子，儿子再留给儿子的儿子，所以犹太人卖楼要是叫犹太人社区人知道了就丢人了，所以他只能悄悄地卖。

至于他为什么要卖，是他老了，已经八十多岁了，背早就驼了，腿也有毛病，而且老眼昏花，没有精力管理这栋楼了。本来，楼是留给儿子的，可是他这个在澳洲长大的儿子对地产根本不感兴趣。儿子喜欢拍电影，把楼留给儿子也会给他卖掉拍电影的。与其让一个根本不懂地产的儿子将来吓卖，还不如趁着脑筋还没坏前自己把它卖了。

知道了这些底细后，我就从容了，在谈判的时候也沉得住气了。

我相信，会有有利于我的价格和成交方式出现的那一天。

我在谈判购买这幢大楼的过程中，消息传了出去。刚好有一个中国某地的领导来访，他知道我的一些情况，就以长者身份对我说：金凯平呀，不要太急功近利，你要量力而行，其实，你的实力也是大家清楚的！

我听明白了，他的言下之意是：你是买不起的，不要整天做买房子买大楼的大头梦了。

我一笑置之。

终于，犹太父子让步了。

在第三个月的谈判中，我们找到了一个双方都能接受的价格：550万澳元。

本来，犹太父子还不打算接受550万的价格；而我，说句老实话，我也根本拿不出550万。我当时只有100万的现金，还可以从银行贷到300万，还有150万的缺口。按说，这是我的一个劣势。可我灵机一动，把劣势变成了优势，也促使犹太父子接受了这个价格。

我问犹太老头，你是要马上要现金，还是不急着拿？

他狐疑地问，你是什么意思？

我说，我有一个方案，我先付你100万现金，作为首付款；然后，正式成交时我的银行贷款就到位了，是300万；这样，还有150万的缺口，算是我借你的，我保证在两年之内还清，至于利息吗，我们按黑市贷款利息算……

犹太父子立刻同意了。

这是个双嬴方案；我在钱不够的情况下买到了房子；而他们，则相当于是在卖了房子的同时又做了一笔高利贷生意。

我反正也是要借款，只是多付2%的利息。

我就这样成功买下了澳洲总工会大楼！

澳洲唯一的经济金融报纸《金融综述》立即对此作了详尽的报导。这家报纸以振奋的口吻告诉读者：墨尔本商业楼宇市场在低迷了五年之后开始恢复，澳洲总工会大楼与昨日顺利成交，这象征着墨尔本经济的复苏，据专家推断，墨尔本的商业楼宇将会在三年内持续上涨，恢复到1990年的水平……

这家报纸还详细介绍了我的背景：澳洲总工会大楼的新主人金凯平来自中国上海，八年前以留学生身份进入澳洲，后来成功移民。金凯平曾经以中国经济问题专家身份在墨尔本的多所大学开办中国经济与贸易问题讲座，而且出版两本专著，后来投身推广中医事业，在墨尔本开办了六家中医诊所。在开办中医诊所期间，最著名的医疗事件是成功令墨尔本的多对患有不孕症的夫妇怀孕生子。七号电视台曾对此做过详细报导，当时，世界卫生组织不孕症专家组成员、试管婴儿的发明者、蒙纳殊大学教授卡罗沃在电视上向全澳公开承认：澳中中医中心的中医师们创造了奇迹！他们取得的成绩是“自然疗法的重大成功”！

最后，这家报纸又高调宣称：澳洲总工会大楼的易主，是中国大陆人新移民进军澳洲地产业的一个漂亮开始，澳洲主流社会应该注意新华人移民的实力了！

是的，《金融综述》的记者说的没错，这是一个漂亮的开始。

我只花550万就买下一幢价值2000万的商业楼宇，而且又是一幢以澳洲前总理霍克命名的大楼，几乎是一座地标性的建筑！不漂亮吗？！这仅仅是我的第一次地产操作啊！

至此，澳大利亚工业园区计划失败给我带来的经济损失和名誉损失全部挽回！

至此，澳中地产成为澳中集团的旗舰！